Jean-Philippe De Oliveira, Directeur Animation et Marketing Résidentiel chez BPCE Solutions immobilières vous présente en 2 minutes les conditions à respecter pour vendre un bien immobilier ancien occupé et les avantages à investir dans ce type de bien.
La vente d’un bien immobilier ancien occupé : différents cas de figure
- Le propriétaire d'un logement loué peut vendre ce logement, même s'il est habité par un locataire. Le locataire reste dans les lieux et voit son bail se poursuivre aux mêmes conditions avec le nouveau propriétaire. Le nouveau propriétaire doit informer le locataire de ses coordonnées.
- Le locataire peut acheter le logement, mais il n'est pas prioritaire (il n'a pas de droit de préemption), sauf dans certaines situations comme la mise en vente de l'immeuble.
- Le propriétaire peut également donner congé (son préavis) au locataire pour vendre le logement vacant, pour le reprendre afin d’y habiter ou loger un proche, ou pour un motif légitime et sérieux (notamment en cas de faute du locataire). Il doit respecter des conditions de forme et de délais. Pour que le congé soit valable, il faut que le locataire reçoive la lettre de congé au moins 6 mois avant la date d'échéance de son bail.
Dans quel cas n'est-il pas possible de donner congé à un locataire pour vendre le bien qu’il occupe ?
Les locataires âgés de plus de 65 ans à la date d'échéance du bail et ayant des revenus modestes sont protégés et donc maintenables dans les lieux.
Le locataire bénéficie-t-il d’un prix préférentiel s’il achète son logement ?
Il n’y a pas d’obligation légale à proposer une décote au locataire pour l’achat de l’appartement qu’il occupe. Cependant il est fréquent que les propriétaires en applique une.
Plus le terme du contrat est éloigné, plus la décote est intéressante :
- Pour un logement occupé dont le bail se termine dans douze mois, la décote est souvent comprise entre 5 et 10 %.
- Pour un logement vendu avec un bail signé récemment, la baisse peut aller de 15 à 20 %.
C’est bien évidemment le vendeur qui détermine le prix en fonction de la conjoncture et du marché.
Quels sont les avantages à investir dans l’immobilier ancien occupé ?
- Le prix de vente est souvent minoré par rapport à un logement vacant. Tout comme pour le locataire, le prix d’achat pour l’investisseur peut profiter d’une décote (attention l’appartement ne pourra pas être vendu à un investisseur à un prix inférieur à celui proposé au locataire).
- Une date d’échéance de bail proche (1 an) induira parfois un prix compétitif et la possibilité de récupérer le logement pour y habiter le cas échéant.
- Le locataire étant déjà en place, la rentabilité locative est connue.
- Pas de vacance locative, ce qui est rassurant pour les banques !
