Au travers de notre dernière étude, BPCE Solutions immobilières vous délivre son analyse du marché immobilier tertiaire sur le premier trimestre 2026.
Malgré les incertitudes de ces dernières années, les investisseurs se montraient davantage optimistes en tout début d’année, ce qui s’est illustré par une prime de risque en reconstitution en février. Début mars, un nouveau conflit est venu déstabiliser l’équilibre fragile de nos marchés, obligeant les investisseurs à s’adapter, sans réelle visibilité sur la fin de celui-ci.
Cet événement a impacté très rapidement le marché immobilier ce qui s’est traduit par un nouveau ralentissement des volumes investis et de la demande placée. Ainsi, le premier trimestre atteint les 1,9 milliard d’euros investis en immobilier tertiaire, soit le plus mauvais premier trimestre enregistré depuis 2019.
Toutes les classes d’actifs sont pénalisées par le ralentissement, avec des baisses comprises entre 35 % pour le commerce, et 64 % au plus fort, pour la logistique en France. Le bureaux et l’activité enregistrent des baisses de 50 % et de 59 % respectivement par rapport au premier trimestre de l’année dernière. L’Île-de-France et les régions enregistrent des baisses similaires de leurs montants investis avec -47 % et -49 % respectivement.
Globalement, le marché francilien a été porté par les transactions supérieures à 100 millions d’euros, représentant 73 % des montants investis sur ce premier trimestre, illustrant un marché plutôt tourné vers l’échange de trophy asset dans Paris QCA. Ainsi, si d’autres transactions importantes sont attendues dans l’année et devraient alimenter davantage les volumes à l’investissement, reste à savoir si le conflit se résoudra plus ou moins rapidement, et ainsi les conséquences à plus long terme en immobilier.
Si la tendance était à la stabilisation des taux de rendement, notamment pour les actifs Prime, une nouvelle correction a été actée ce trimestre et pourrait perdurer sur les mois à venir, notamment pour le bureau et la logistique. La prime de risque en immobilier s’établit à 47 pb au 30 avril 2026 et doit, à nouveau, se reconstituer pour davantage de dynamisme à l’investissement.
Quant au marché locatif des bureaux franciliens, seuls 368 000 m² ont été placés, un résultat à peine au dessus de 2021 (363 000 m²) qui avait été le pire premier trimestre enregistré pour le marché des bureaux en IDF. Ce ralentissement nous laisse anticiper un niveau entre 1,4 et 1,6 million de m² placés en 2026.
En parallèle, l’offre continue d’augmenter avec 6,3 millions de m² disponibles (+9 % vs T1 2025), dont 70 % de seconde main, et le taux de vacance francilien s’établit à 11,4 %, en hausse de 100 pb sur un an. Le délai d’absorption théorique est de 4 ans minimum pour l’Île-de-France, oscillant entre 2 ans à Paris et 6 ans pour le Croissant Ouest ou encore la Première et Deuxième couronnes, illustrant une suroffre de bureau.
Quant à la durabilité en immobilier, il s’agit d’un enjeu opérationnel pour tous les acteurs de l’immobilier. Les règlementations sont contraignantes. Un projet de loi de simplification a justement été adopté par le Sénat le 15 avril 2026, assouplissant le dispositif ZAN.
Vous trouverez dans l'étude :
1. Contexte économique français
2. Le marché de l’investissement en France et stratégie d'allocation
3. Le marché immobilier tertiaire en régions
4. Le marché locatif des bureaux en Île-de-France
5. La durabilité en immobilier
6. Le marché des commerces en France
7. Le marché de l’industriel en France
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Le marché français de l'immobilier tertiaire au T1 2026
