Sep 21

Marchés immobiliers : prévisions 2023

Les bureaux en Ile-de-France

2023 : en net ralentissement

Une demande placée toujours soutenue et de plus en plus polarisée

Des mouvements contradictoires apparaitront entre une rationalisation des surfaces à l’œuvre qui fait face à une volonté accrue des collaborateurs de se rassembler sur site, d’autant que certains employeurs limitent de plus en plus le télétravail et sont par ailleurs contraints d’embaucher.

Une activité qui demeurera plus forte dans Paris, toujours dynamisée par un marché de l’emploi particulièrement porteur : les entreprises doivent plus que jamais se positionner sur des bureaux modernes, écologiquement responsables et très bien localisés pour se démarquer et conserver/recruter les meilleurs collaborateurs.

Un maintien des loyers de plus en plus limité aux meilleurs secteurs. Pas de fortes corrections des valeurs anticipée, car la baisse des futures livraisons, devrait écarter une potentielle suroffre, susceptible de peser sur les loyers.
Un risque de plafonnement de l’indexation des loyers pour les bureaux aux locataires les plus fragiles, à l’image de celui décidé pour les commerces, qui ne permettrait qu’une répercussion limitée de l’inflation.

Les commerces :

2023 : vers de nouvelles complications

Une demande en net ralentissement

La consommation des ménages devrait encore pâtir de la forte inflation au 2nd semestre et affaiblir à nouveau les enseignes et leur velléité d‘expansion.

La baisse du commerce de détail sera généralisée et inclura le e-commerce dont les résultats demeureront robustes grâce aux ventes de services. En outre, le retour massif des touristes étrangers ne compensera pas le recul des dépenses.
Des nouveaux concepts, qui ont dynamisé le marché locatif, de plus en plus controversés.

Vers une envolée du discount

La bonne tenue des retail parks persistera avec une fréquentation qui approchera son niveau d’avant crise. La hausse généralisée des prix, en particulier alimentaires, motivera l’implantation des magasins discount.

Des prix à nouveau à la peine

Un maintien des prix pour les plus belles rues commerçantes. Mais des investissements ralentis par le plafonnement des loyers à 3,5% pour les PME, favorisant les engagements sur des enseignes plus établies, au maillage étendu.

L’industriel

2023 : une activité en baisse

Une demande qui faiblit légèrement

Les plateformes XXL seront toujours très prisées partout en France même en dehors de la dorsale, où les prix sont moins élevés.

Le dynamisme des locaux du dernier km devrait perdurer d’autant plus qu’ils sont fortement dépendant du Décret visant à encadrer l’implantation de dark stores (commerce ou entrepôt, auquel cas éloignés des centres des ville).
Toutefois, après deux années exceptionnelles, un fléchissement de la vente de produits sur internet s’installe, impactant la demande d’entrepôts logistiques.

Aussi, les livraisons qui deviennent moins avantageuses pour les enseignes (prix des carburants en hausse/retour de produits) et pour les consommateurs (de plus en plus d’enseignes exigent un paiement du renvoi des colis achetés en ligne), intérêt à privilégier le « Click & Collect ».

 

Des prix qui tendent à se stabiliser

Une progression anticipée des loyers devrait se confirmer, compte tenu de l’offre réduite, en particulier sur la dorsale, et une demande encore robuste, bien qu’en repli.
Une décompression des taux est attendue, plus aigüe pour les actifs prime, afin de restaurer une prime de risque mise à mal par la remontée des taux longs.

L’investissement

2023 : vers une correction des prix

Forte baisse des liquidités

La remontée des taux de financement, forte et rapide devrait renforcer l’attentisme des investisseurs : les écarts entre les prix espérés par les vendeurs et ceux proposés par les acquéreurs se sont fortement creusés et génèrent un blocage momentané du marché.

De nombreuses mises en vente retirées du marché, celles réalisées devraient l’être à des montants inférieurs à ceux attendus, laissant présager une nette baisse des volumes.

Des cessions d’actifs menées par des acteurs fortement endettés pourraient survenir en cas de poursuite de la remontée des taux et accélérer les acquisitions réalisées par des acteurs n’ayant pas ou peu recours à l’endettement.

 

Des taux de rendement en décompression

Un fort écrasement de la prime de risque (résultat de la remontée rapide des taux longs) qui pourrait générer une hausse des taux de rendement pour l’ensemble des produits immobiliers prime.

Un réajustement des prix plus forts encore pour les actifs secondaires, qui générera des opportunités d’acquisition sur des biens à restructurer en accord avec les futures normes prévues par le Décret tertiaire.

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de l’étude

Conjoncture immobilière
Marchés tertiaires, 1er semestre 2022

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