Marchés immobiliers : perspectives 2021

Bilan 2020

En 2020, le marché de l’investissement est resté actif et la concurrence entre investisseurs pour les meilleurs biens s’est encore exacerbée. Le marché des bureaux a, quant à lui, nettement marqué le pas, témoignant des vives incertitudes auxquelles tous les utilisateurs sont actuellement confrontés : une conjoncture très chahutée et les mutations structurelles de consommation de surfaces, accélérées par les confinements successifs, les ont considérablement alimentées.

Perspectives 2021

Les bureaux en Ile-de-France

2021 : l’année du sursaut

Des volumes commercialisés plus élevés

Redémarrage des prises à bail selon deux tendances :

• Adoption plus généralisée du flex-office (pour une réduction des surfaces allouées à chaque collaborateur) permise par une mise en place plus systématique du télétravail
• Recentrage des utilisateurs vers les secteurs les plus établis car les plus accessibles, les bailleurs étant plus enclins aux négociations de loyers

On anticipe une demande placée toutefois ralentie par la volonté pour les bailleurs de conserver leurs locataires : baisse des loyers vs. prolongement de la durée du bail.

Et également une poursuite de la hausse de l’offre, malgré les nombreux décalages de mises en chantier attendus.

Des revenus locatifs en baisse pour les bailleurs

• Baisse anticipée et généralisée des loyers (à l’exception du prime toujours soutenu par l’implantation de sociétés étrangères à forte valeur ajoutée, initiée notamment par le Brexit)
• Recul sensible de revenus locatifs, combinaison du repli des loyers et de la hausse des mesures d’accompagnement (allègements de loyer et/ou de charges octroyés par les bailleurs à leurs locataires).

Les commerces en France

2021 : encore très difficile

De nombreuses faillites à déplorer

• Forte hausse du taux de vacance, encore plus marquée dans les centres des petites et moyennes villes
• Fréquentation des centres commerciaux en berne, lieux clos, qui pâtissent des indispensables mesures de distanciation physique des clients et dont le modèle, déjà éprouvé avant la crise sanitaire, sera encore plus mis à mal
• Meilleure tenue du commerce de périphérie, facilitée par la mise en place du click-and-collect, de surfaces plus spacieuses et d’une implantation à ciel ouvert
• Les secteurs « textile-habillement » (les commerces indépendants sont fortement pénalisés par les grandes enseignes très présentes sur internet) et « restauration » particulièrement touchés

Des prix nettement orientés à la baisse

• Relative bonne tenue du luxe parisien (ouverture de Rolex sur les Champs-Elysées, Watchfinder rue Boissy d’Anglas, Cartier rue du Faubourg Saint-Honoré, Loewe rue Saint-Honoré) sur la base de loyers en repli
• Des prix en forte baisse pour le reste du marché par la combinaison recul des loyers / remontée des taux de rendement

La logistique en France

2021 : la confirmation

Une demande utilisateurs toujours soutenue

• Mutations des modes de consommation, encore accélérées par la crise sanitaire, qui plébiscitent le e-commerce et nécessitent des capacités de stockage accrues
• Polarisation de la demande : recherche de biens disponibles tant au cœur des plus importants bassins de chalandise qu’à proximité immédiate des grandes agglomérations : logistique du dernier kilomètre vs. plateformes XL/XXL plus éloignées

Des prix qui resteront orientés à la hausse

• Une appréciation des prix qui résultera de nouvelles compressions des taux de rendement car l’appétit des investisseurs pour la logistique ne devrait pas se démentir
• Des prix également soutenus par des loyers en hausse : une offre qui demeurera faible, avec de  nombreux projets dont le lancement est encore soumis à l’engagement sur le moyen-long terme d’utilisateurs solvables : cette tendance pourrait évoluer, les disponibilités pouvant susciter le positionnement de certains utilisateurs sur certains secteurs
• Une demande de plus en plus soutenue émanant des chargeurs pourvoyeurs de produits de consommation courante sans présence physique et des logisticiens

L’investissement en France

2021 : des volumes plus contraints

Des investissements ralentis par des mises en vente en recul

• Une moindre disponibilité de produits très qualitatifs : problématique de réinvestissements des montants générés par les ventes réalisées, résultat d’une concurrence exacerbée entre les investisseurs pour ce type de biens.
• Attentisme des vendeurs de biens plus secondaires, confrontés à des négociations de prix acharnées des acquéreurs désireux de profiter de la crise pour saisir des opportunités.

Des taux de rendement prime en stabilisation, des progressions attendues sur les actifs moins sécurisés

• Maintien des valeurs vénales sur le segment prime, soutenues par des loyers qui demeureront à un niveau élevé et par des taux de rendement stables
• Des produits secondaires (moins bonne localisation, état locatif moins stabilisé sur le moyen-long terme, locataires plus fragiles, surfaces de seconde main dont l’occupation n’est pas optimisée) souffriront de baisses de prix parfois conséquentes
• Une prime de risque toujours confortable, résultat de taux longs durablement bas

Le logement en France

2021 : ralentissement attendu

Recul marqué des ventes de logements anticipé

• Attentisme des candidats acquéreurs, dont la solvabilité sera passée au crible par les financeurs (malgré un assouplissement des règles d’octroi de crédit par le HCSF : le taux d’effort maximal recommandé est relevé à 35% (contre 33% jusqu’à aujourd’hui), la durée maximale des prêts allongée de 2 ans, à 27 ans…
• Pas de plan de relance du logement proposé par le Gouvernement : implicitement, l’activité et le niveau actuel des constructions sont jugés acceptables car la vacance est toujours en hausse
• Soutien néanmoins attendu pour les ménages les plus modestes: rapport au Parlement prévu « d’ici fin mars » (E. Wargon), « pour aider davantage le développement du logement intermédiaire financé par les institutionnels » mais effets visibles à moyen-long terme

Des facteurs de soutien structurels toujours à l’œuvre mais un à-coup conjoncturel sur les prix

• Un repli à court terme d’environ 5% en 2021
• Stabilité des prix entre 2021 et 2022
• Une reprise de la hausse à horizon 2023 qui s’établirait autour de 2,5% (prévisions BPCE Etudes et Prospective)