Bilan 2021

Les conséquences de l’épidémie perdurent, l’année 2021 affiche un volume d’investissement en baisse par rapport à 2020, démontrant la prudence des investisseurs et le manque d’actifs sécurisés en vente. Le dernier trimestre s’annonce toutefois positif puisque de nombreuses négociations sont en cours et devraient se finaliser d’ici la fin de l’année.

Perspectives 2022

Les bureaux en Ile-de-France

2022 : Un redémarrage attendu

Hausse de la demande placée

Le marché locatif pourrait connaître un redémarrage de son activité après deux années en berne. Les prises à bail reprendront selon les modes de travail mis en place par les utilisateurs depuis la crise sanitaire. L’adoption plus généralisée du flex-office (permettant une réduction des surfaces allouées à chaque collaborateur), rendue possible grâce à une mise en place plus systématique du télétravail et/ou le recentrage de l’entreprise vers les secteurs les plus établis car ils sont désormais plus accessibles, les bailleurs étant plus enclins aux négociations de loyers, seront les principaux moteurs des futures commercialisations. Toutefois, les bailleurs souhaitent davantage conserver leurs locataires qualitatifs en place et offrent pour cela des avantages financiers et prolongent les baux. Ce phénomène freinera mécaniquement la demande placée.

Les mesures d’accompagnement pèsent sur le rendement

La hausse des loyers devrait se poursuivre mais de façon moins soutenue qu’auparavant pour les meilleurs emplacements bien qu’une réduction des revenus locatifs reste à craindre pour les bailleurs en raison des mesures d’accompagnement (allègements de loyer et/ou de charges octroyées par les bailleurs à leurs locataires) toujours très élevées. Les emplacements secondaires, où l’offre est plus abondante, subiront une compression des loyers aussi bien pour des locaux neufs qu’anciens.

Les commerces en France

2022 : Changement des modes de consommation

Des solutions pour sauver le secteur

La crise sanitaire a frappé de plein fouet le secteur des commerces. Les enseignes ont accumulé les faillites depuis mars 2020 et de nouvelles allongeront la longue liste des dépôts de bilan. Pour résister, la mise en place et le développement de nouveaux services, dont l’expérience client est le point central, par le biais du e-commerce sont devenues presque indispensables pour les enseignes de détails, d’autant plus que de nouvelles restrictions sanitaires sont à redouter dans les prochains jours /semaines / mois avec la violente 5ème vague apparue en France en fin d’année 2021.

Toutefois, selon la FCA (Fédération du Commerce Coopératif et Associé), les entreprises interrogées se disent confiantes pour 2022 et estiment une croissance de 2 à 5 % de leur activité.

Une fois les fêtes de fin d’année passées, la fréquentation chutera notamment dans les centres commerciaux qui pâtissent du fait de proposer des lieux clos et plutôt fréquentés, particulièrement anxiogènes en temps de pandémie. A l’inverse, les retail parks en plein air ressortiront gagnants. Le taux de vacance continuera sa progression en particulier dans les centres-villes des plus petites communes.

Les prix métriques se contractent

Les menaces des nouveaux variants du virus n’encouragent guère la confiance des consommateurs et des investisseurs envers le commerce physique. Les boutiques parisiennes souffrent du « manque à gagner » lié à l’absence des touristes étrangers et les prix et loyers métriques devraient poursuivre leur contraction même sur les plus belles artères telles que les Champs-Elysées, Montaigne, Saint-Honoré… Une reprise des investissements en commerce pourrait ainsi survenir, à mesure que les prix s’ajusteront.

La logistique en France

2022 : la confirmation

Un besoin de stockage accru

La demande sera principalement soutenue par les prestataires logistiques dont la demande ne faiblit pas, surtout pour les entrepôts du dernier kilomètre à proximité des grandes agglomérations mais aussi, pour les plateformes XL/XXL plus éloignées. Pour autant, les nouvelles constructions d’entrepôts supérieurs à 50 000 m² ne seront bientôt plus possibles car il ne reste plus de terrains libres dédiés à la logistique, proches des métropoles comme Paris, Marseille, Bordeaux, Rennes, etc… Une montée des prix pour ce type d’actif est ainsi à prévoir.

Des taux toujours plus bas

L’appréciation des prix résultera de nouvelles compressions des taux de rendement car l’appétit des investisseurs pour la logistique ne devrait pas se démentir. Les prix également pourraient également être soutenus par des loyers en hausse car l’offre demeurera faible.

L’investissement en France

2022 : Vers un retour à la normale

L’offre plus importante que l’année passée mais toujours limitée

Les mises en vente de bureaux, déjà plus nombreuses au 2ème semestre 2021 et portant, de surcroit, sur des produits plus qualitatifs donc aux valeurs vénales plus élevées, devraient dynamiser les volumes. En cas de nouvelle rareté des mises en vente de biens qualitatifs, les investisseurs pencheront vers des actifs plus risqués. Les produits industriels quant à eux, demeureront très recherchés par les investisseurs étrangers et de plus en plus par des acteurs français.

Le marché offrira des opportunités plus nombreuses, en particulier sur les commerces, dont le repricing attirera des investisseurs sur les boutiques de pied d’immeuble et les retail parks et sur des immeubles de bureaux proches de Paris, dont la vacance permettra une remise à niveau aux nouvelles normes environnementales ou une reconversion.

Des évolutions de taux hétérogènes pour les actifs dits secondaire

Le fléchissement des valeurs vénales économiques sur les bureaux devrait se poursuivre, y compris sur le prime, malgré une possible compression des taux sur ce segment.

Les taux pourraient également encore baisser sur les actifs industriels. Les investisseurs détiennent de nombreuses liquidités prêtes à se positionner sur ce produit, pour un maillage territorial accru et un univers investissable de fait élargi, résultat du développement accéléré du e-commerce.

Les taux pourraient remonter de manière parfois substantielle notamment pour les commerces, qui pâtissent d’un risque locatif encore difficile à apprécier, tant les comportements de consommation ont rapidement muté et les risques sanitaires sont toujours présents.