Oct 13

Les marchés immobiliers : bilan 1er semestre 2021, perspectives 2022

Bilan 2021

La Covid-19 a accéléré des tendances déjà existantes ; mise en place du télétravail massif, l’omnicanalité des commerces et le développement de la logistique, notamment des entrepôts du « dernier kilomètre ». Cette période transitoire a eu pour conséquence durant ce 1er semestre 2021, un marché de l’investissement peu dynamique, hormis sur le secteur de la logistique.

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de l’étude

Conjoncture immobilière, bilan 1er semestre 2021

Perspectives 2022

Les bureaux en Ile-de-France

2022 : l’année du sursaut 

Des volumes commercialisés plus élevés

Les forts volumes attendus sont liés à un redémarrage des prises à bail selon deux tendances : l’adoption plus généralisée du flex-office (pour une réduction des surfaces allouées à chaque collaborateur) permise par une mise en place plus systématique du télétravail et le recentrage des utilisateurs vers les secteurs les plus établis car ils sont plus accessibles, les bailleurs étant plus enclins aux négociations de loyers. Cependant, la demande placée serait ralentie par la volonté des bailleurs de conserver leurs locataires, grâce à des baisses des loyers et/ou prolongement de la durée du bail.

Des revenus locatifs en baisse pour les bailleurs

Aussi, un recul anticipé et généralisé des loyers est à craindre (moindre sur le prime qui est toujours soutenu par l’implantation de sociétés étrangères à forte valeur ajoutée, initiée notamment par le Brexit). Il amènera à un recul sensible des revenus locatifs pour les bailleurs en raison de la combinaison du repli des loyers et de la hausse des mesures d’accompagnement (allègements de loyer et/ou de charges octroyés par les bailleurs à leurs locataires).

Les commerces en France

2022 : mutations en vue 

Apparition de nouveaux concepts

De nombreuses faillites seraient à déplorer en particulier sur le segment mass market (l’argument du prix est prépondérant). Il y aurait une forte hausse du taux de vacance, encore plus marquée dans les centres des villes de plus petite taille compensée, à moyen terme par l’apparition de concepts basés sur l’expérience client et le sur-mesure.

La fréquentation des centres commerciaux sera en berne, des lieux clos, qui pâtissent des indispensables mesures de distanciation physique des clients et dont le modèle, déjà éprouvé avant la crise sanitaire, sera encore plus mis à mal, d’où la nécessité d’aménager des espaces de loisirs (restauration, divertissement…).

Une meilleure tenue du commerce de périphérie est à venir, facilitée par la mise en place du click-and-collect, de surfaces plus spacieuses et d’une implantation à ciel ouvert.

Des prix nettement orientés à la baisse

La relative bonne tenue du luxe parisien se poursuivra mais restera sur la base de loyers en léger repli. Alors que les prix seront en forte baisse pour le reste du marché par la combinaison recul des loyers / remontée des taux de rendement.

La logistique en France

2022 : la confirmation

Une demande utilisateurs toujours soutenue

La demande est marquée par les mutations des modes de consommation, encore accélérées par la crise sanitaire, qui confirmeront des besoins de capacités de stockage accrus. Elle se polarise avec des recherches de biens disponibles tant au cœur des plus importants bassins de chalandise qu’à proximité immédiate des grandes agglomérations : logistique du dernier kilomètre vs. plateformes XL/XXL plus éloignées.

Des prix qui resteront orientés à la hausse

L’appréciation des prix résultera de nouvelles compressions des taux de rendement car l’appétit des investisseurs pour la logistique ne devrait pas se démentir. Des prix également soutenus par des loyers en hausse car l’offre demeurera faible, avec de nombreux projets dont le lancement est encore soumis à l’engagement sur le moyen-long terme d’utilisateurs solvables.

Enfin, la demande sera de plus en plus soutenue émanant des chargeurs pourvoyeurs de produits de consommation courante, sans présence physique et des logisticiens.

L’investissement en France

2022 : des volumes éleves

Des investissements soutenus par les ajustements des prix pour les bureaux et les commerces

Une meilleure disponibilité de biens très qualitatifs facilitera les réinvestissements des montants générés par les ventes réalisées sur des nouveaux produits immobiliers. Aussi, des mises en vente accrues de biens plus secondaire à des prix plus accessibles permettront aux acquéreurs de saisir des opportunités. De plus, des taux de rendement convergents sur le prime, des remontées sont attendues sur les actifs moins sécurisés.

Des taux de rendement toujours convergents sur le prime, des remontées attendues sur les actifs moins sécurisés

Enfin, le maintien des valeurs vénales sur le segment prime perdurera, résultant de taux de rendement en compression et de loyers en baisse (vacance et livraisons abondantes). Les produits secondaires quant à eux (moins bonne localisation, état locatif moins stabilisé sur le moyen-long terme, locataires plus fragiles, surfaces de 2nde main dont l’occupation n’est pas optimisée), souffriront de baisses de prix parfois conséquentes. Il faudra donc faire une reconstitution d’une prime reflétant les risques réels inhérents à chaque actif.

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