Évolution de l’offre immédiate en Ile-de-France

La capitale et la 2ème Couronne ont enregistré une décélération ou une stabilisation de l’offre entre le 2ème et le 3ème trimestre 2021, après plus de douze mois de progression parfois sensible.
La 1ère et la 2ème Couronne cumulent à elles seules la moitié de l’offre vacante mais la situation est plus préoccupante en 1ère Couronne où les disponibilités ont progressé de 42 % sur un an, celles pour les bureaux neufs bondissant même de 128 %.

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Évolution du volume de l’offre immédiate en Ile-de-France, en m2

Répartition géographique de l’offre immédiate

Sources : BPCE Solutions immobilières, Immostat

L’offre neuve atteint désormais 28 % de l’offre totale, une part nettement supérieure aux observations réalisées depuis 2014 : alors que les à-coups des derniers cycles avaient pu être anticipés, plus dans leur déclenchement que dans leur ampleur, l’éclatement de la crise sanitaire a été tellement brutal qu’il n’a pas permis un arrêt des financements. De nombreux projets verront donc bien le jour, alors même que la demande de bureaux devrait structurellement faiblir.
L’évolution de l’offre neuve est contrastée entre les secteurs nettement en deçà de la moyenne, tels que les deux quartiers phares de Paris, et ceux confrontés à une forte hausse des disponibilités de surfaces neuves, à l’image du Sud et du Nord-Est de la capitale et de la Défense.
Deux quartiers parisiens, enregistrent une baisse de l’offre neuve au 3ème trimestre, une première depuis un an.

Part du neuf dans l’offre immédiate
Fin 3ème trimestre de chaque année, en Ile-de-France, en %

Part du neuf dans l’offre immédiate
En Ile-de-France, selon le secteur géographique

Les flèches représentent la tendance entre le T3 2020 et le T3 2021
Sources : BPCE Solutions immobilières, Immostat

Moins d’un tiers des projets en chantier sont déjà pré-commercialisés, en baisse sensible sur deux ans : à la fin du 3ème trimestre 2019, plus de 40 % des surfaces en chantier avaient déjà trouvé preneur.
Le décalage des livraisons se poursuit et plusieurs mises en chantier prévues pour 2022 n’interviendront que fin 2022 voire 2023.
La 1ère Couronne concentre à elle seule 43 % des futurs projets, suivis par le Croissant Ouest et La Défense, tandis que Paris cumulera seulement 18 % des livraisons attendues d’ici à fin 2023, pour un taux de pré-commercialisation supérieur à la moyenne.

Bureaux livrés, en chantier et PC obtenus (en ‘000 m²)

Répartition géographique de l’offre en chantier disponible Fin 3ème trimestre 2021

Le loyer prime dans Paris QCA s’est à nouveau maintenu à 930 €/m²/an durant le 3ème trimestre 2021, affichant toujours une progression de 2 % depuis le début de l’année.
Contrairement à d’autres secteurs où il a poursuivi son augmentation (13,8% à La Défense et 15,1% en 1ère Couronne Nord), le taux de vacance a amorcé sa baisse dans le QCA, pour atteindre 4,2 %, à la fin du 3ème trimestre.
Il pourrait enregistrer de nouvelles baisses dans les prochains mois, puisque les livraisons prévues dans ce secteur seront plus contenues à l’avenir, alors que la demande émanant d’utilisateurs de plus en plus soucieux de proposer à leurs collaborateurs présents et futurs une forte accessibilité et de nombreux services de proximité demeurera forte et assurera une rapide absorption des surfaces.
La stabilité du loyer prime masque néanmoins une baisse des revenus locatifs, car les mesures d’accompagnement ont encore augmenté entre le 2ème et le 3ème trimestre 2021, y compris dans Paris QCA, où elles dépassent désormais 16 %, contre 24,4 % en moyenne en Ile-de-France et même 29,8 % à La Défense.

Loyer prime et taux de vacance Paris QCA

Source : BPCE Solutions immobilières

Les loyers moyens de 2nde main ont enregistré des évolutions contrastées lors du 3ème trimestre : ils ont reflué en 1ère et en 2ème Couronne et à La Défense mais ont progressé dans Paris et dans le Croissant Ouest (à l’exception de la Boucle Nord) : les secteurs établis car les mieux connectés sont bien les plus recherchés par les utilisateurs.
S’ils se sont redressés dans Paris Centre Ouest par rapport à la fin de l’année dernière, ils ont accusé une forte baisse durant le 3ème trimestre : ils ont ainsi reculé de 12 % et se sont également nettement repliés de 10 % pour les loyers des surfaces neuves sur la même période.
La Défense peine toujours à retrouver ses loyers de 2nde main de 2009, leur dernier point bas : l’abondance d’offres neuves (+126 % sur un an) détourne les locataires des biens plus secondaires et les valeurs atteignaient 430 €/m²/an à fin septembre, en recul de 8 % sur un an.
La 1ère Couronne et la 2ème Couronne affichent également des baisses de loyers pour les surfaces plus secondaires, de respectivement 7 % et 8 %, confirmant la recherche accrue de centralité des utilisateurs.

Loyers moyens de 2nde main (2009 = 100)