Sep 03

Le marché locatif des bureaux : l’offre et les loyers, bilan 1er semestre 2021

Évolution de l’offre immédiate en Ile-de-France

L’offre au-dessus des 4 millions de m²

L’offre a progressé de 6% sur les trois derniers mois et de 34% par rapport au volume observé fin juin 2020, tandis que l’offre de  surfaces neuves bondit de 79% sur un an. Le taux de vacance a ainsi repassé la barre de 7% pour s’établir à 7,2% à la fin du trimestre.

La 1ère et la 2ème Couronne cumulent à elles seules près de la moitié de l’offre vacante mais seule la 1ère Couronne a vu ses disponibilités progresser au 2ème trimestre, de 14% sur trois mois et de 48% sur un an, soit plus rapidement que la moyenne régionale. Les secteurs d’affaires les plus établis enregistrent les augmentations les plus sensibles de leur vacance, en particulier Paris QCA (+117%) et La Défense (+130%), gonflée par de nombreuses livraisons.

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de l’étude

Conjoncture immobilière, bilan 1er semestre 2021

Évolution du volume de l’offre immédiate en Ile-de-France, en m2

Sources : BPCE Solutions immobilières, Immostat 

Répartition géographique de l’offre immédiate

Sources : BPCE Solutions immobilières, Immostat 

Structure de l’offre immédiate en Ile-de-France

Les surfaces vacantes neuves au plus haut

L’offre de surfaces neuves a poursuivi sa forte progression au 2ème trimestre, à un rythme plus soutenu que l’ensemble de l’offre, et représente désormais plus d’un quart de la vacance totale comptabilisée en Ile-de-France : elle atteignait ainsi 1,03 million m² à la fin du 2ème trimestre 2021, contre 575 000 m² un an plus tôt.

Cette abondance, résultant notamment des 800 000 m² de bureaux neufs livrés au 1er semestre, est particulièrement notable dans Paris, où la vacance dans le neuf a augmenté de 74% en un an, et à la Défense, où elle représente désormais 39% de l’offre globale, en hausse de 431% entre juin 2020 et juin 2021.

Part du neuf dans l’offre immédiate

Fin 2ème trimestre de chaque année, en Ile-de-France, en %

Sources : BPCE Solutions immobilières, Immostat 

Progression de l’offre neuve sur l’ensemble des secteurs
Part du neuf dans l’offre immédiate en Ile-de-France, selon le secteur géographique

Les flèches représentent la tendance entre le T2 2020 et le T2 2021
Sources : BPCE Solutions immobilières, Immostat 

Livraisons de bureaux en Ile-de-France

Baisse des pré-commercialisations dans les futurs projets

Si 2,4 millions m² sont actuellement en chantier en Ile-de-France, des PC ont été obtenus ou déposés pour 1,2 million m² supplémentaire, dont la livraison est prévue d’ici à fin 2023. Le décalage des chantiers occasionné par l’éclatement de la crise sanitaire a allégé les livraisons survenues en 2020 et l’année 2021 cumule désormais 41% des surfaces attendues dans les 30 prochains mois.

La 1ère Couronne cumule près de la moitié des futurs projets, suivis par le Croissant Ouest et La Défense, tandis que 356 700 m² sont attendus dans Paris Centre Ouest, dont 54% ont déjà trouvé preneur. Sur l’ensemble de l’Ile-de-France, seulement 43% des surfaces en construction étaient précommercialisées à fin juin 2021 : à La Défense et en 1ère Couronne, les taux de pré-commercialisation sont les plus faibles et atteignent respectivement 9% et 19%.

Bureaux livrés, en chantier et PC (en ‘000 m²)

Source : BPCE Solutions immobilières

Répartition géographique de l’offre en chantier disponible fin 2ème trimestre 2021

Source : BPCE Solutions immobilières

Loyer prime et vacance dans Paris QCA

Hausse sensible de la vacance

Le loyer prime dans Paris QCA s’est à nouveau maintenu à 930€/m²/an durant le 2ème trimestre 2021, à la faveur de quelques transactions signées à cette valeur. A l’instar de la plupart des secteurs parisiens, le taux de vacance y a poursuivi sa progression au cours du 2ème trimestre et atteint désormais 4,3% : la rareté de produits qualitatifs dans le QCA assure la robustesse des loyers prime, mais ils pourraient flancher avec les livraisons attendues sur la zone lors des prochains trimestres.

La particularité du cycle actuel tient dans la corrélation entre le loyer prime et l’offre, qui progressent en parallèle, alors qu’ils suivaient des trajectoires opposées depuis 2007 : si la rareté d’offres très qualitatives dans le QCA a pu expliquer ce phénomène, la hausse du taux de vacance, désormais principalement générée par les nombreuses livraisons, pourrait contribuer à infléchir les valeurs.

La stabilité du loyer prime masque néanmoins une baisse des revenus locatifs, car les mesures d’accompagnement ont nettement augmenté entre le 1er et le 2ème trimestre 2021, y compris dans Paris QCA, où elles atteignent désormais 16%, contre 23,9% en moyenne en Ile-de-France et même 27,9% à La Défense.

Loyer prime et taux de vacance Paris QCA

Source : BPCE Solutions immobilières

Loyers moyens de 2nde main

Des évolutions contrastées

Les loyers moyens de 2nde main ont connu des fortunes diverses lors du 2ème trimestre : hormis dans Paris Centre Ouest où ils affichent une progression sensible et dépassent leur point haut de fin 2019, ils augmentent très légèrement dans Paris QCA et dans lle Croissant Ouest mais reculent en 1ère et en 2ème Couronne et à La Défense.

Dans ce dernier secteur, ils atterrissent même en deçà de leur niveau bas de 2009, freinés par la profusion de surfaces neuves disponibles au loyer en repli, qui attirent davantage les utilisateurs, d’autant que les négociations y sont facilitées.

La 1ère Couronne a enregistré la plus importante baisse de loyers (-6%) lors du 1er semestre : sur les 762 000 m² actuellement en chantier, seuls 19% ont déjà trouvé preneur et les utilisateurs délaissent les surfaces de 2nde main au profit de cette abondance d’offre neuve.

Dans Paris Nord-Est, les loyers de 2nde main affichent une hausse significative sur les trois derniers mois, de 9%, et même de 12% sur un an, tandis qu’ils progressent plus légèrement dans Paris Sud (+3% sur un an, +1% sur un trimestre) : la Capitale est toujours plébiscitée par les utilisateurs, y compris pour des surfaces moins qualitatives.

Loyers moyens de 2nde main (2009 = 100)

Source : BPCE Solutions immobilières

Loyers faciaux moyens au T2 2021

Les flèches représentent la tendance entre le T2 2020 et le T2 2021

Source : BPCE Solutions immobilières, Immostat 

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