Fév 15

Le marché locatif des bureaux en Ile-de-France : tendances de marché 2020 / 2021

Au sommaire de cet article :

  1. Évolution de l’offre immédiate en Ile-de-France
  2. Structure de l’offre immédiate en Ile-de-France
  3. Livraisons de bureaux en Ile-de-France
  4. Loyer prime et vacance dans Paris QCA
  5. Loyers moyens de 2nde main
  6. Loyers faciaux moyens au T4 2020

1. Évolution de l’offre immédiate en Ile-de-France

L’offre en forte hausse de 36 % sur un an fin 2020

  • Les disponibilités de surfaces de bureaux ont poursuivi leur progression à un rythme soutenu au 4ème trimestre, pour s’établir à près de 3,7 millions de m², un niveau précédemment observé au 2ème trimestre 2016.

 

  • L’augmentation de l’offre a encore accéléré lors des trois derniers mois de 2020 : la hausse a ainsi atteint 10 % entre fin juin et fin septembre, puis près de 12 % entre fin septembre et fin décembre.

 

  • Le taux de vacance a très nettement progressé depuis la mi-année, passant de 5,5 % au 30 juin dernier à 6,7 % à fin décembre et renouant ainsi avec son niveau de 2015.

 

  • Les secteurs les plus établis ont enregistré les progressions les plus significatives de l’offre, à l’image de Paris (de 21 % sur trois mois et de 98 % sur un an), en particulier le QCA (+169 % sur un an) et Paris Nord-Est (+108 % sur un an), ainsi que la Défense (de 44 % sur le trimestre et de 140 % sur douze mois).

 

 

2. Structure de l’offre immédiate en Ile-de-France

L’offre neuve bondit

  • Les disponibilités de surfaces neuves ont à nouveau augmenté plus fortement que l’offre globale au 4ème trimestre, affichant une progression de 21 % entre fin septembre et fin décembre et de 66 % sur un an : elles totalisent désormais 24 % de l’ensemble des disponibilités.

 

  • L’offre neuve a très fortement augmenté à La Défense lors du 4ème trimestre, en hausse de 106 % par rapport au 3ème trimestre : sur l’année, elle y a été même multipliée par 6, alors que la demande placée (hors la très grande transaction de Total en début d’année) y est demeurée contenue.

 

  • La 1ère Couronne Est a enregistré une explosion de son offre neuve, de 156 % sur trois mois et sur un an, justifiant la baisse marquée des loyers de 2nde main en fin d’année.

 

  • Dans Paris, les surfaces neuves sont à nouveau rapidement absorbées, puisqu’elles ont progressé de 8 % contre 21 % pour l’offre totale au 4ème trimestre : celle-ci est donc bien plus alimentée par les libérations de bureaux de 2nde main, les utilisateurs privilégiant les espaces plus modernes pour une occupation optimisée.

 

Hausse quasi généralisée de l’offre neuve

3. Livraisons de bureaux en Ile-de-France

80 % des futures livraisons concentrées en 1ère périphérie

Alors que plus de 900 000 m² auraient du venir alimenter le marché en 2020, moins de 800 000 m² ont été effectivement livrés.

L’arrêt des chantiers au printemps a décalé certaines livraisons vers 2021 et plus encore à partir de 2023 : 848 000 m² actuellement en construction sont ainsi attendus en 2021 et 774 000 m² en 2022, des volumes proches de la moyenne décennale, qui confirme l’attentisme des acteurs et la prudence des banques.

Si la 1ère Couronne concentrait 36 % des surfaces de bureaux en cours de construction à fin 2019, le Croissant Ouest et La Défense ne seront pas en reste, ces deux secteurs cumulant ensemble 43 % des futures livraisons.

La 1ère Couronne Nord et Péri-Défense devraient observer les plus fortes progressions de livraisons, avec respectivement 286 000 m² et 208 000 m² : si la zone de Pré-Défense affiche un niveau de pré-commercialisation satisfaisant (70 %), celui de la 1ère Couronne Nord est faible, à 8 %.

 

4. Loyer prime et vacance dans Paris QCA

Un loyer prime toujours orienté à la hausse

A l’instar de la tendance observée en Ile-de-France, le taux de vacance a également fortement progressé dans le QCA parisien en fin d’année 2020, passant de 2,10 % à 3,30 % en seulement trois mois.

Pour autant, les valeurs locatives du segment prime n’ont pas été impactées par la crise sanitaire et poursuivent même leur progression, soutenues par plusieurs prises à bail réalisées par des entreprises opérant dans des secteurs à forte valeur ajoutée, tels que la finance ou le droit.

Cette hausse est toutefois à tempérer, puisque les mesures d’accompagnement sont redevenues plus systématiques et surtout plus élevées lors des derniers mois, y compris dans le secteur phare de la capitale.

Si les revenus locatifs sont donc globalement en recul, résultat d’une conjoncture très dégradée, ceux encaissés dans le QCA affichent une réelle robustesse, qui devrait se maintenir car les constructions actuelles, livrables d’ici à fin 2022 présentent un taux de pré-commercialisation de 51 % contre 30 % pour l’Ile-de-France.

26 %

Hausse du loyer prime dans Paris QCA entre fin 2009 et fin 2020

5. Loyers moyens de 2nde main

Des valeurs réorientées à la baisse au 4ème trimestre

En dehors de La Défense et de la 1ère Couronne, tous les secteurs franciliens ont enregistré une baisse de leurs loyers de 2nde main entre le 3ème et le 4ème trimestre, même si la quasi-totalité (à l’exception notable de Paris Centre-Ouest) affiche encore des progressions entre fin 2019 et fin 2020.

Lors des trois derniers mois, l’inflexion a été particulièrement significative à Neuilly-Levallois et La Défense, où les disponibilités de surfaces neuves ont bondi récemment : les utilisateurs privilégient les biens les plus qualitatifs plus nombreux, d’autant que les bailleurs acceptent des négociations de loyers et l’octroi de mesures d’accompagnement plus conséquentes.

En 1ère Couronne, seuls les secteurs Nord et Sud tirent encore leur épingle du jeu, affichant des loyers de 2nde main en légère augmentation de 1 % sur trois mois mais l’ensemble de la zone est plombée par la baisse sensible observée en 1ère Couronne Est (-6 %).

41 %

Hausse des valeurs locatives de 2nde main dans Paris Centre Ouest entre fin 2009 et fin 2020

6. Loyers faciaux moyens au T4 2020

Les flèches représentent la tendance entre le T4 2019 et le T4 2020.

Loyers moyens en / m² / an HT HC.

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