Fév 15

Le marché des commerces en France : tendances de marché 2020 / 2021

Au sommaire de cet article :

  1. Les centres commerciaux en France : points clés
  2. Les centres commerciaux en France : ouvertures significatives
  3. Les retail parks en France : points clés
  4. Les retail parks en France : ouvertures et projets significatifs

1. Les centres commerciaux en France : points clés

La France comptabilise 836 centres commerciaux pour un chiffre d’affaires de 129 milliards € par an, répartis sur 18 millions de m² GLA.

Ces centres regroupent près de 40 000 commerces, pour 3 milliards de visites annuelles (pré-covid). Au terme de l’année 2020, la fréquentation a dégringolé par rapport aux autres années hormis pendant les soldes d’été qui ont permis de limiter les pertes. Lors du dernier trimestre, la fréquentation a de nouveau été sévèrement impactée par le second confinement : elle plonge de 60 %, un résultat toutefois moindre qu’au premier confinement où elle a chuté de 80 %.

A l’issue de l’année 2020, les résultats des centres commerciaux sont variés, les centres « stars » brassent toujours beaucoup de monde et permettent aux enseignes de résister mais demandent souvent un loyer excessif. A l’inverse les centres moins dynamiques voient leurs boutiques fermer et le taux de vacance grimper : ils devront se réinventer.

Le Black Friday est l’un des évènements annuels majeurs pour les commerces et fut exceptionnellement reporté au vendredi 4 décembre.

Les ventes du Black Friday ont diminué de 20 % dans les centres commerciaux sur un an. Les fermetures obligatoires des commerces physiques suite aux deux confinements ont mis en difficulté beaucoup d’enseignes « non-essentielles ». 80% des centres commerciaux sont restés partiellement ouverts lors des confinements grâce aux surfaces alimentaires, pharmacies et autres commerces spécialisés assurant les besoins vitaux des Français. Les autres boutiques ont toutefois bénéficié des passages des clients des commerces ouverts pour mettre en place le « click&collect » ou encore des drives lorsque cela était possible. « L’omnicanalité » s’est nettement développée pour réduire les pertes liées à trois mois de fermeture et aux charges supplémentaires indispensables au respect des mesures sanitaires.

2. Les centres commerciaux en France : ouvertures significatives

Au cours de l’année 2020, une vingtaine de projets (créations et rénovations) sont venus alimenter le marché : 57 % des projets concernent des créations, 43 % des extensions et rénovations. Parmi les projets significatifs de 2020 sont recensés les centres « Mon Grand Plaisir » (39 000 m²) et le « Lillenium » (56 000 m²).

Des retards liés à la crise sanitaire sont apparus dans les livraisons de surfaces, mais le modèle des centres commerciaux ne semble pas souffrir de ce nouvel environnement : 125 projets d’ouvertures et d’extensions et rénovations sont prévus jusqu’en 2024. Au total, près d’un million de m² de surfaces commerciales supplémentaires viendront s’ajouter au parc.

Néanmoins, les créations de surfaces commerciales vont ralentir d’autant plus que le 1er Ministre, Jean Castex, encourage à restreindre les constructions de nouveaux centres en périphérie notamment où les fonciers sont plus disponibles. Ainsi, les trois-quarts des projets déjà actés sont localisés en centre-ville ou périphérie proche, car les clients reviennent vers les villes et souhaitent des centres à taille humaine.

Extensions et rénovations des centres commerciaux en France

Ouvertures significatives

3. Les retail parks en France : points clés

Plus de 600 retail parks sont localisés en France et représentent environ 7,5 millions de m² d’espaces de vente. Le chiffre d’affaires du commerce spécialisé reste constant depuis 2018. Cependant, l’année 2020 affiche des chiffres sont en forte régression en raison de la Covid-19 arrivée en France dès le 1er trimestre.

La fréquentation des retail parks s’est nettement dégradée sur l’année mais affiche tout de même des taux de fréquentation supérieurs de 5 points d’indice en moyenne à ceux des centres commerciaux. Leur configuration « plein air » a séduit en période de pandémie. Les retail parks ont même connu des surperformances de 10 à 15 % par rapport à l’année passée dès la réouverture des commerces non essentiels.

En cette fin d’année les enseignes sont toujours dans l’attentisme et tentent de résister aux pertes accumulées depuis le mois de mars. Les commerces contraints de baisser définitivement leur rideau prolifèrent, les secteurs les plus touchés sont ceux de la mode, de la beauté, de la restauration et liés au tourisme.

A l’inverse, certaines enseignes continuent de s’implanter dans les retail parks, issues généralement des secteurs alimentaires, discounts ou encore de divertissement (bricolage, jardinage et sport) comme « Decathlon » ou « Jardiland ». Ces enseignes correspondent aux nouveaux modes de vie et de consommation des Français.

L’avantage comparatif des retail parks est le niveau de loyers inférieurs à ceux des centres commerciaux. Ils sont compris entre 80 €/m²/an et 210 €/m²/an selon la localisation et la taille des magasins pris à bail, s’ajoutent en plus 20 à 40 €/m²/an de charges en moyenne.

3. Les retail parks en France : ouvertures et projets significatifs

De nombreux retail parks ont vu dernièrement le jour et pourtant, une soixantaine de nouveaux projets et rénovations est encore attendue d’ici à fin 2023. Leur construction pourrait toutefois être décalée en raison de la crise sanitaire qui impacte douloureusement l’ensemble des enseignes ainsi que la volonté de l’Etat de redonner vie aux centres-villes.

Contrairement aux observations constatées sur les centres commerciaux, qui privilégient la valorisation des produits existants, le nombre de créations de retail parks reste élevé avec 85 % de nouveaux projets sur les futures surfaces livrées. En 2020, près de 230 000 m² ont été inaugurés, un niveau toutefois largement en deçà des 350 000 à 600 000 m² observés chaque année depuis 2010. Des retards de livraison de plusieurs mois (4 à 6 mois en moyenne) sont constatés, liés à l’arrêt des chantiers de mars.

En 2019 et 2020, la majorité des retail parks livrés était à taille humaine, à l’image de « L’Île Roche » (12 000 m²) à Sallanches  en Haute-Savoie, livré ce dernier trimestre 2020.

En revanche dès 2021, des projets de plus grande envergure sont prévus comme « Shopping Promenade Cœur Alsace » à Mundolsheim (67) de 67 000 m² ou encore « Central Parc Valvert » attendu pour 2022 au Plessis-Pâté (91).

Projets d’ouvertures de retail parks en France

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