Évolution des volumes investis

Un 2ème trimestre au ralenti

Après un 1er trimestre soutenu, le marché de l’investissement a marqué une pause au 2ème trimestre 2021, avec seulement 3,3 milliards € comptabilisés, un volume en repli de 28 % par rapport au 2ème trimestre 2020 : aucune très grande opération, comme la vente de parts de cinq centres commerciaux par URW pour 1,2 milliard € comptabilisée au 2ème trimestre 2020 (portefeuille « Crossroad »), ne s’est réitérée cette année.

Sur un semestre, le volume accuse une baisse plus nette encore, de 35 %, pour atteindre 8,6 milliards €.Les engagements en bureaux ont été en retrait ce trimestre, la plus importanteopération totalisant seulement 207 millions €.

Évolution des volumes investis en France (en milliards d’euros)

Source : BPCE Solutions immobilières

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de l’étude

Conjoncture immobilière, bilan 1er semestre 2021

Évolution des volumes investis par tranche de montant

Chute des grandes transactions

La répartition des acquisitions par tranche de montant observée au 1er semestre ressemble fortement à celles calculées en 2012 et en 2013, à l’issue de la crise de la dette souveraine : alors que la prépondérance des petites opérations (inférieures à 50 millions €) reflétait à l’époque une grande frilosité des instituts financiers, elle concrétise aujourd’hui la rareté des bureaux prime mis en vente et l’attentisme des investisseurs pour acquérir des immeubles moins bien situés et/ou moins bien loués.

177 petites opérations ont ainsi été recensées depuis le début de l’année, pour un montant moyen de 25,5 millions €. Avec seulement quatre transactions de bureaux supérieures à 200 millions comptabilisées en 2021, toutes en Ile-de-France et au 1er trimestre, les ventes d’actifs au prix métrique élevé ont été rares. Les valeurs vénales ont ainsi reculé de 2 % en Ile-de-France sur un trimestre pour s’établir à 8 196 €/m².

Évolution des volumes investis en France, par tranche de montant (%)

Source : BPCE Solutions immobilières

Typologie d’actifs et d’acteurs

L’industriel et les fonds souverains dominent les volumes

Les investissements en immobilier industriel (logistique, entrepôts, activités) se sont taillés la part du lion ce trimestre, cumulant 40 % des volumes : la plus grande transaction du trimestre a porté sur le portefeuille logistique « Omega » et a atteint près de 400 millions €. Les bureaux ont vu leur part se réduire très nettement, puisqu’ils n’ont représenté que la moitié des engagements, contre les deux tiers en moyenne. Toutefois, plusieurs grandes transactions en cours viendront gonfler le 2ème semestre.

Répartition par produit en France au T2 2021

Source : BPCE Solutions immobilières

Les fonds d’investissement ont été très actifs au 2ème trimestre : souvent d’origine étrangère, ils ont concentré 60 % de leurs acquisitions sur des actifs de logistique et d’activités, souvent regroupés en portefeuille. Ce phénomène a fait sensiblement grimper la part des investisseurs étrangers qui ont cumulé 55 % des montants. Les SCPI/ OPCI ont été relativement peu actifs sur les grandes opérations, la plus importante d’entre elles atteignant à peine 90 millions € (« Gardens » à Gennevilliers, acquis par Primonial).

Typologie des acquéreurs en France au T2 2021

Source : BPCE Solutions immobilières

Taux de rendement

Des trajectoires divergentes

Les taux prime ont repris leur remontée pour les commerces durant le 2ème trimestre, reflétant l’augmentation du risque locatif, matérialisé par une hausse sensible de la vacance, y compris sur des artères habituellement très fréquentées: les fermetures successives et le recours forcé au e-commerce, la frilosité des Français face à la crise et l’absence quasi-totale de touristes étrangers ont fini de détourner de nombreux investisseurs des commerces.

A l’inverse, la logistique des grandes plateformes et celle du dernier kilomètre ont connu une nouvelle compression de leurs taux, approchant celui des commerces de pieds d’immeuble, comme par un effet de vases communicants. Les taux prime pour les bureaux sont, quant à eux, demeurés stables mais pourraient se contracter encore d’ici la fin de l’année.

Evolution des taux prime