Au sommaire de cet article :
- Paris toujours plus prisé par les investisseurs
- Exemples de transactions significatives | Paris au T4
- Taux de rendement
- Prime de risque prime pour les bureaux
- Taux de rendement prime : bureaux en Ile-de-France
1. Paris toujours plus prisé par les investisseurs
- Les engagements ont été nettement plus soutenus au 4ème trimestre, avec près de 7 milliards € investis en Ile-de-France, mais demeurent en net retrait par rapport aux volumes observés lors des quatre derniers 4ème trimestres.
- Ils affichent ainsi une baisse de 39 % sur un an, tandis que le volume annuel a atteint 19,1 milliards €, en repli de 33 %.
- Depuis le 3ème trimestre, les transactions comptabilisées ont été majoritairement initiées après l’éclatement de la crise sanitaire et la part des opérations réalisées dans Paris a tangenté les 50 %, confirmant un recentrage sur les actifs les plus « core » : les investissements n’y ont reculé que de 8 % et les acquisitions de bureaux ont même progressé de 15 % en 2020.
- La 2ème Couronne et surtout La Défense ont été en revanche délaissées par les investisseurs : la 2nde périphérie a ainsi attiré seulement 1 milliard €, en baisse sensible de 67 % et La Défense 136 millions €, en chute de 96 %.
- Le prix métrique moyen a dépassé pour la 1ère fois la barre des 8 000 €/m², en hausse de 3 % sur 3 mois et de 5 % sur un an.
2. Exemples de transactions significatives | Paris au T4
3. Taux de rendement
De nouvelles contractions des taux prime observées au 4ème trimestre
Les taux prime se sont à nouveau contractés durant le 4ème trimestre pour les bureaux et les plateformes logistique.
La concurrence entre investisseurs est particulièrement vive pour ces deux produits : les actifs les mieux localisés, majoritairement loués à des entreprises robustes qui peuvent s’acquitter durablement de loyers élevés, sont actuellement la cible privilégiée en particulier des assureurs et des fonds d’investissement européens, tant sur le bureau que sur la logistique.
Pour la logistique, le taux prime se décline de plus en plus en fonction du secteur d’activité des locataires que sur la localisation de l’actif : une plateforme louée à un logisticien sera mieux valorisée que si elle abrite un chargeur, quel qu’en soit l’emplacement.
4. Prime de risque prime pour les bureaux
A un niveau toujours élevé
La prime de risque s’est légèrement contractée à la fin du 4ème trimestre, par la compression du taux de rendement prime pour les bureaux, alors que les taux sans risque sur 10 ans sont demeurés globalement stables.
Elle conforte les investisseurs dans leurs engagements en immobiliers, en leur proposant un rendement relativement élevé par rapport à d’autres classes d’actifs pour une volatilité réduite par l’hystérésis des cycles immobiliers.
Dans le contexte actuel où l’économie est sévèrement affectée par la crise financière, la définition même des produits prime mérite d’accorder une attention toute particulière à la robustesse financière des locataires en place, afin d’assurer au mieux la pérennité des cash-flows.
Définition de la prime de risque
La prime de risque représente la rémunération du risque pris lors de l’investissement immobilier par rapport au taux sans risque.
Elle se compose :
- du risque systématique, qui intègre l’environnement macro-économique ;
- du risque d’illiquidité, qui reflète l’environnement financier et le temps nécessaire à l’acquisition ;
- du risque opérationnel, inhérent à l’acquisition d’un immeuble en particulier, dans son environnement spécifique (équilibre offre/demande sur la zone de marché, situation locative, obsolescence)
5. Taux de rendement prime : bureaux en Ile-de-France
Les flèches représentent la tendance entre le T4 2019 et le T4 2020
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