Évolution des volumes investis

Le volume d’investissement a connu un regain d’activité au 3ème trimestre 2021, avec 4,7 milliards € comptabilisés, un volume toutefois en retrait de 16 % par rapport au 3ème trimestre 2020 : ce trimestre encore, aucune très grande opération, supérieure à 500 millions €, n’a pu être comptabilisée, la dernière datant du 3ème trimestre 2020.
Depuis le début de l’année, les engagements accusent une baisse plus nette encore, de 30 %, pour atteindre 13,6 milliards €, ralentis par un 2ème trimestre timide.
Les engagements en bureaux ont représenté 57 % depuis le début de l’année et ont comptabilisé la plus importante acquisition du trimestre (Les Portes d’Arcueil acquis par Perial pour 320 millions €).
Le commerce a regagné du terrain au 3ème trimestre, à la faveur de l’acquisition de 4 centres commerciaux par Lighthouse Capital, qui a atteint 305 millions € et a représenté 19 % des investissements trimestriels.
Enfin, la logistique et l’activité ont totalisé 24 % du total trimestriel et ont également enregistré une opération de 300 millions €.

Évolution des volumes investis en France (en milliards d’euros)

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de l’étude

La répartition du volume d’investissement par tranche de montants observée depuis le début de l’année a, à nouveau, fait la part belle aux acquisitions supérieures à 100 millions €, qui ont généré 52 % du total.
Pourtant, bien qu’en hausse de 37 % entre le 2ème et le 3ème trimestre, les opérations supérieures à 100 millions € sont demeurées très en deçà des volumes qu’elles avaient atteint sur les neuf premiers mois de l’année 2020 : sur l’ensemble du territoire, elles ont reculé de 25 % sur un an.
Elles pâtissent du peu de mises en vente de bureaux prime, pourtant particulièrement recherchés par les investisseurs, au valeur métrique élevée, qui confirment les difficultés de réemploi auxquelles les vendeurs sont confrontés.
Les valeurs vénales ont ainsi reculé à nouveau de 2 % sur un trimestre en Ile-de-France pour s’établir à 8 147 €/m² mais demeurent toutefois supérieures de 3 % à leur niveau de fin septembre 2020.

Évolution des volumes investis en France, par tranche de montant (%)

La part des investissements en bureaux est demeurée contenue, bien qu’ils aient à nouveau attiré le plus gros montant du trimestre.
Les commerces ont plutôt bien résisté ce trimestre : l’ajustement à la baisse progressif des prix contribue à restaurer l’attractivité de ce produit.
La logistique a connu un nouveau trimestre dynamique, confirmant l’engouement des investisseurs et justifiant une compression des taux.

Répartition par produit en France au T3 2021

Source : BPCE Solutions immobilières

Les fonds d’investissement ont à nouveau largement dominé les débats au 3ème trimestre : majoritairement d’origine étrangère (à 76%), ils ont concentré 60 % de leurs acquisitions sur des actifs de bureaux puis de commerces (21 %).
Les SCPI/OPCI ont été plus actifs au 3ème trimestre, bénéficiant d’une collecte robuste durant le 1er semestre : elles ont ainsi acquis « Les Portes d’Arcueil » et « Omega » pour un montant total de 450 millions €.

Typologie des acquéreurs en France au T2 2021

Source : BPCE Solutions immobilières

Les taux prime ont enregistré un trimestre de stabilité pour les bureaux, à l’exception de ceux observés sur les marchés de Nice et de Marseille, qui a comptabilisé plusieurs transactions au montant unitaire élevé lors des derniers mois. Après avoir vu leur taux de rendement prime remonter avant l’été, les actifs de commerces ont observé leur stabilisation ces derniers mois : une hausse des taux est néanmoins flagrante sur les ventes de biens secondaires, ce qui a permis aux investissements de se raffermir au 3ème trimestre.
La logistique a enregistré une nouvelle compression de son taux prime : la prime de risque entre les meilleures plateformes et les bureaux QCA, qui atteignait 300 bps en 2012 et 2013, représente désormais 80 bps.

Évolution des taux prime