Tendances statistiques haussières sur l’année 2020. Points d’inflexion sur certains marchés.
Les niveaux de prix sont très hétérogènes et leurs évolutions suivent des rythmes également très différenciés.
En France, la gestion de la crise sanitaire depuis le deuxième trimestre 2020 a permis de préserver le revenu disponible des ménages en capacité d’acheter leur logement de trop fortes fluctuations, prémunissant indirectement le marché immobilier d’effets déflationnistes rapides sur les prix des logements anciens. Les indices des prix des logements anciens, calculés par l’Insee et les notaires, à partir des transactions réalisées au 4ème trimestre 2020, ont tous progressé par rapport à leurs niveaux du dernier trimestre 2019.
Les moyennes masquent pourtant les fortes disparités qui caractérisent le marché français. Les niveaux de prix sont très hétérogènes et leurs évolutions suivent des rythmes également très différenciés. Depuis trois ans, la part des transactions à Paris tend à se réduire, pour devenir inférieure à 20% en 2020 tandis que la part des ventes réalisées en Grande Couronne est passée de 43% en 2018 en moyenne à 46% l’année dernière.
Evolution de la répartition des ventes de logements anciens en Ile-de-France (estimations).
Source : Notaires du Grand Paris (publications trimestrielles/ Marché immobilier francilien).
La hausse de l’indice du prix des logements anciens (tous types confondus) s’est accélérée depuis fin 2019
Sur le plan national, d’après les approximations pouvant être réalisées à partir des données annuelles publiées par le CGEDD et les notaires, il semblerait que la part des transactions réalisées en Ile-de-France s’amenuise depuis 2018, au profit des régions. Cette proportion oscillait de manière assez constante entre 19% et un peu plus de 20% depuis 2000 (à l’exception de 2012 et 2013 où elle était tombée autour de 18%), pour s’établir à environ 18,4% en 2018, à moins de 17% en 2019 et finalement chuter aux alentours de 15,5% en 2020.
Les conditions exceptionnelles de l’année dernière ont sans doute renforcé la tendance, mais serait-ce aussi un signe d’un désamour des ménages pour la région francilienne, malgré ses atouts ? L’indice parisien a continué de croître mais il marque le pas depuis le début de l’année 2020 (+5,3% en variation annuelle au 4ème trimestre, après +6,8% au 3ème trimestre 2020), tout comme celui du prix des appartements lyonnais (+8,9%, après 11,8% au 3ème trimestre).
Evolution des indices des prix des logements.
Source ADSN-BIEN Notaires du Grand Paris, Notaires de France, Perval ; Base 100 : moyenne 2007.
En revanche, la progression des indices des prix calculés à l’échelon régional de l’Ile-de-France comme de la région Auvergne-Rhône-Alpes s’est accélérée au cours de l’année 2020 pour atteindre au 4ème trimestre (variation annuelle) respectivement +6,3% et +7,2%. Des secteurs périphériques ont bénéficié du report de la demande provoquant une appréciation des prix.
La hausse de l’indice du prix des logements anciens (tous types confondus) en province s’est accélérée depuis fin 2019. Elle a même devancé d’une courte tête (+6,5%) celle de l’indice d’Ile-de-France (+6,4%) au 4ème trimestre 2020. La progression la plus remarquable est celle du prix moyen des maisons en Ile-de-France qui traduit le vif intérêt des ménages pour ce type de biens dans le contexte actuel et dans une région où le parc de logements collectifs est dominant.
Conjoncture crédits immobiliers « Bilan 2020, perspectives 2021 » (BPCE L’Observatoire).
« Selon l’enquête sur la distribution de crédits menée par la Banque Centrale Européenne, la part de dossiers refusés par les banques en France a un peu augmenté en 2020, avec un pic au 1er trimestre 2020. Cette réaction des banques prend place dans le contexte d’une montée des risques liée à la crise de la Covid-19 et de l’application progressive des recommandations du HCSF. » (…)
« La fragilisation du tissu économique devrait entraîner une hausse du nombre de défaillances d’entreprises et une hausse du taux de chômage (…) qui nécessite une prudence renforcée de la part des banques dans les financements à crédit. Le resserrement des critères d’octroi, dont l’aspect structurel a été encadré par le HSCF depuis fin 2019, sera transposé dans la réglementation à l’été 2021 et deviendra juridiquement contraignant pour les banques. ». Publication rédigée par le département Etudes & Prospective du Groupe BPCE.
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