L’investissement national en immobilier d’entreprise banalisé des investisseurs encore peu actifs au 3ème trimestre
Malgré l’absence d’une très importante transaction (supérieure à 1 milliard d’€), le 3ème trimestre a affiché un volume d’investissement de 4,3 milliards d’€ proche de celui du 2ème trimestre. Il a néanmoins fortement chuté de 49 % sur un an. Depuis le début de l’année, la baisse est moins conséquente (-26 %), avec 16,5 milliards engagés, mais reste marquée par une activité entravée ponctuellement par le confinement puis par les incertitudes de plus long terme qui pèsent sur la capacité des bailleurs à percevoir les revenus locatifs attendus.
Les bureaux ont été particulièrement plébiscités au 3ème trimestre, au détriment des actifs d’activité-logistique qui ont connu un nouveau trimestre de faibles engagements, avec moins de 500 millions d’€ comptabilisés, tandis que les commerces ont conservé une part honorable, soit 16 % du total annuel et trimestriel.
La prime de risque proche de son niveau record
La prime de risque est repassée au-dessus des 300 points de base à la fin du 3ème trimestre, à 309 points de base : si le taux prime pour les bureaux est demeuré inchangé depuis le début de l’année, les taux longs ont quant à eux accentué leur repli. La prime de risque n’avait plus été aussi élevée depuis la crise de la dette souveraine de 2014 : le taux prime atteignait alors 4 % et la prime de risque 314 points de base.
L’engouement pour l’immobilier, tant tertiaire que résidentiel, ne devrait donc pas se démentir lors des prochains trimestres et devrait cibler les produits les mieux localisés, offrant des revenus locatifs sécurisés, assurés par des utilisateurs financièrement robustes.
Des taux prime stables au 3ème trimestre
Les taux prime sont demeurés inchangés au 3ème trimestre pour l’ensemble des produits immobiliers tertiaires dits banalisés, fautes d’opérations sur ce segment en particulier sur les commerces et sur la logistique.
Si quelques transactions de bureaux se sont conclues à des niveaux de taux inférieurs à 2,80 % dans Paris et 3,60 % à Lyon, elles ne constituent pas de références de marché compte tenu des niveaux de loyers observés. Les taux de rendement pour les actifs de 2nde main ont quant à eux confirmé leur remontée : certains vendeurs ont déjà ajusté les prix attendus par les acquéreurs sur des actifs moins bien localisés, pour lesquels les revenus locatifs ne sont pas assurés sur le moyen/long terme.
Les taux prime pour les différents formats de commerces sont restés à leur niveau observé à la fin du 2ème trimestre 2020, mais se sont également encore dégradés pour les actifs dits secondaires. Ceux pour les retail parks et les centres commerciaux sont désormais au même niveau : les centres commerciaux souffrent tout particulièrement des difficultés de distanciation physique dans les espaces clos et de loyers plus élevés que ceux pratiqués dans les retail parks.
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