Juin 17

Baromètre MSCI de l’investissement immobilier français, juin 2021

29e édition du Baromètre MSCI de l’investissement immobilier français en association avec BPCE Solutions immobilières

Le 29ème Baromètre de l’investissement immobilier français a été réalisé début mai 2021 par MSCI en partenariat avec BPCE Solutions immobilières auprès d’un panel d’investisseurs gérant près de 200 milliards d’euros de patrimoine. Dans un contexte de déconfinement progressif et du déploiement de la vaccination, les répondants ont revu leur vision du marché pour 2021.

Par rapport à l’édition précédente de décembre 2020, les panélistes restent dans une démarche de réflexion sur les tendances qui impactent le marché et de prudence vis-à-vis du marché locatif. Ils confirment leur intérêt pour l’investissement immobilier dans un contexte de taux bas, avec une recherche d’actifs peu risqués ou d’opportunités que le contexte de crise pourrait présenter.

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de l’étude

Baromètre MSCI de l’investissement immobilier français

Marché de l’investissement : un dynamisme toujours présent mais contraint

  • Les panélistes envisagent toujours en majorité un retour « à la normale » sur les marchés immobiliers dans 2 ans.
  • Pour 2021, les volumes d’investissement se maintiendraient selon eux à 24 milliards d’euros, et remonteraient progressivement à 27 milliards d’euros en 2022.
  • 33% des panélistes soulignent cependant que ces niveaux d’investissements seront limités par l’offre disponible en biens prime, 32% par les incertitudes sur l’environnement économique et 23% par la fourchette bid-ask trop importante.
  • Les taux prime des bureaux Paris QCA se comprimeraient de nouveau pour atteindre 2,7% à la fin de l’année 2021
  • Ceux des entrepôts logistiques atteindraient 4,2% soit une baisse de 5,4 points par rapport à 2013, la plus forte observée parmi tous les secteurs.
  • Les centres commerciaux prime verraient, quant à eux, leurs taux remonter à 4,9%.
  • Les valeurs vénales continueraient à progresser de 2 à 3% sur les secteurs plébiscités : les bureaux Paris QCA, le résidentiel, la logistique et l’immobilier de santé. Elles se stabiliseraient sur les bureaux du Secteur des Affaires de l’Ouest après une baisse de 4,4%
  • Le rendement en capital serait négatif à -1,4% sur les hôtels et les commerces.

Stratégie des acteurs : l’immobilier reste une valeur refuge pour 48% d’entre eux

En France :

  • 58% des panélistes prévoient de poursuivre leurs investissements en immobilier comme avant la crise, et 38% de les augmenter.
  • Le résidentiel, la logistique et l’immobilier de santé demeurent les secteurs privilégiés malgré une rareté de l’offre en France.
  • En résidentiel, ils s’intéressent aux résidences gérées (résidences seniors, résidences étudiantes) comme alternative au résidentiel classique.
  • En logistique, ils soulignent la difficulté de se positionner sur ce secteur sans être investi dans un fond ou sans avoir une structure spécialisée.

En Europe :

  • L’Allemagne demeure en tête des intentions d’investissement bien qu’en baisse : elle resterait toujours attractive pour la recherche de diversification mais les prix seraient désormais trop élevés pour générer du rendement additionnel.
  • Les Pays-Bas conservent l’intérêt des panélistes bien qu’ils considèrent les prix élevés. Ils se montrent plus prudents sur l’Espagne et l’Italie du fait de l’instabilité du taux de vacance.
  • Le Royaume-Uni, malgré le Brexit, conserverait un certain attrait car il propose une profondeur de marché plus avérée à long terme et la possibilité de rebond qu’ils envisagent ; ils sont néanmoins freinés par l’incertitude et la volatilité de ce marché et de sa monnaie, et réfléchissent au bon moment pour y entrer.

Strategie ESG :

  • Les panélistes prennent le sujet très au sérieux, puisque 55% d’entre eux indiquent prendre systématiquement en compte le risque climatique dans leurs investissements et 35% partiellement.

Marché locatif : une demande durablement attentiste

Bureaux : stabilisation pour 2021

  • En 2021, les panélistes anticipent une stabilisation de la demande placée à 1,5 million de m². Elle remonterait légèrement en 2022 à 1,8 million de m².
  • 40% de panélistes anticipent une diminution de 10 à 20% des surfaces louées dû au travail à distance.
  • Le taux de vacance continuerait d’augmenter en 2021 et atteindrait 11,6% en fin d’année.
  • Les panélistes confirment l’augmentation des loyers faciaux prime sur les Bureaux Paris QCA et l’établissent à 910€/m² en 2021, en augmentation par rapport à l’anticipation de 2020 à 851€/m².
  • En parallèle, les mesures d’accompagnement augmenteraient légèrement en 2021, à 16% par rapport aux 13% anticipés sur 2020.

Commerces : confiance sur le redémarrage du chiffre d’affaires

  • 84% des panélistes se montrent confiant sur le redémarrage du chiffre d’affaires des commerces en 2021.
  • Les principales typologies de commerces en tête de ce redémarrage, avec 89%, seraient : les pubs bars et débit de boisson, les restaurants et petite restauration, les enseignes de sports, jouets, jardinerie et loisirs.
  • En revanche, une grande majorité estime que la vacance des centres commerciaux va augmenter en 2021, conséquence de la réouverture progressive des commerces.

Entrepôts logistique : demande en hausse

  • 73% des panélistes interrogés anticipent une augmentation de la demande placée et 27% penchent pour une stabilisation.
  • Les entrepôts de logistique du dernier kilomètre, de moins de 5000m², resteraient en tête des augmentations de la demande en 2021 selon les panélistes.
  • Pour un peu moins des trois-quarts d’entre eux, les loyers des entrepôts logistiques devraient augmenter en 2021. Ce secteur présenterait également peu d’impayés avec un taux de collecte des loyers de 96% sur les entrepôts logistiques en 2021.

Immobilier résidentiel : augmentation des prix plus importante en régions qu’à Paris

  • 48% des panélistes anticipent que le télétravail élargira l’investissement résidentiel vers des zones moins tendues.
  • A l’inverse, 36% d’entre eux anticipent que le télétravail n’aura pas d’impact sur l’élargissement de la zone d’investissement en résidentiel.

Immobilier hôtelier : durablement impacté par la crise

  • 65% de nos panélistes estiment que le chiffre d’affaires du secteur de l’hôtellerie du tourisme de loisirs va diminuer en 2021 par rapport à son niveau d’avant-crise.
  • Le tourisme d’affaires resterait durablement touché par la crise, les entreprises ayant désormais équipé leurs collaborateurs d’outils numériques pour le travail à distance.

Conclusion

Les panélistes confirment pour 2021 les grandes tendances qui se dessinaient fin 2020 avec un marché de l’investissement immobilier toujours dynamique et un volume de 24 milliards anticipés en 2021 sur l’immobilier d’entreprise banalisé mais recentré sur les actifs qui leur semblent plus résilients en période de crise tels que les bureaux Paris QCA ou le résidentiel, ainsi que la logistique et l’immobilier de santé. Ils pointent néanmoins le manque d’offre sur ces marchés et envisagent aussi chercher les opportunités que la crise pourrait apporter en France et à l’étranger, avec néanmoins un fléchissement des intentions sur le marché allemand.

Ils gardent une vision prudente sur les marchés locatifs : la demande placée des bureaux se stabiliserait à 1,5 million de m². Sur les commerces, bien qu’ils envisagent une reprise de l’activité, ils restent dans l’attente de pouvoir évaluer pleinement l’impact des répercussions économiques de la crise après l’arrêt des aides gouvernementales. Ils cherchent à différencier ce qui impactera les différents secteurs à court terme du fait du contexte exceptionnel, et comment ils se stabiliseront une fois les confinements durablement levés.