Ancien Occupé

La vente occupée consiste à proposer à un investisseur un bien immobilier occupé par un locataire. L’investisseur bénéficie à ce titre, d’une « décote pour occupation » par rapport à sa valeur libre.

Qu’est-ce que la décote pour occupation ?

Lorsqu’un appartement (ou une maison) est proposé occupé à un investisseur, le prix bénéficie d’une décote. Son amplitude dépend en général du temps restant à courir sur le bail. Cette décote est calculée par rapport au prix du bien libre d’occupation, tel qu’il a été déterminé par le service qui a procédé à l’étude du bien au moment de sa mise en copropriété.

Le congé pour reprise personnelle :

L’investisseur peut, dans un délai de six mois avant la fin du bail de l’appartement ou de la maison qu’il a acheté occupé, délivrer un congé pour récupérer le bien à titre personnel, ou pour un de ses ascendants ou descendants. Néanmoins si le terme du bail intervient moins de deux après la date d’acquisition, le congé est autorisé au terme du contrat de location en cours mais ne prend effet qu’à l’expiration d’une durée de deux ans à compter de la date d’acquisition (prorogation du bail pendant la durée nécessaire).

Si l’investisseur souhaite délivrer un congé pour vente :

Soit le terme du bail intervient plus de 3 ans après la date d’acquisition : le congé est possible au terme du bail.
Soit le terme du bail intervient moins de 3 ans après la date d’acquisition : le congé n’est possible qu’au terme de la 1ère reconduction tacite ou du 1er renouvellement du contrat de location.

En revanche, si le locataire est âgé de plus de 65 ans et que ses ressources sont inférieures à un plafond fixé par arrêté ministériel, l’investisseur doit renouveler automatiquement son bail. Cette protection est étendue aux locataires ayant à leur charge une personne vivant habituellement dans le logement et remplissant elles-mêmes les conditions légales d’âges et de ressources.

Sauf si l’investisseur à lui-même plus de 65 ans ou qu’il gagne moins que ce plafond.